¿LA ILUSION DE LOS GRANDES NUMEROS?
Kurt Burneo
Un asunto que viene siendo levantado publicitariamente por la administración gubernamental actual es el referido al boom de la construcción. Si bien el hecho objetivo es que un elemento casi cotidiano del paisaje actual en Lima y las principales ciudades del país es la proliferación de construcciones de pistas y sobretodo de viviendas multifamiliares, el caso es que mirando el revés de la trama de esta extendida actividad podríamos descubrir algunos efectos que serían útiles de considerar a la hora de evaluar la riqueza neta que se genera con el crecimiento de la actividad constructora. Miremos con algo de detalle estos asuntos.
La construcción si bien explica sólo en términos directos el 5.5% del total de actividad económica, destaca por su ritmo de crecimiento: 14.8% y 16.5% en el 2006 y 2007 con una proyección de 12% para este año. Asociado a este boom constructor, las industrias ligadas a esta actividad crecieron en 19 y 16.5% en el 2006 y 2007 con una proyección de 14% para el 2008. Pero, la parte mas dinámica de este boom está definida por la construcción de viviendas sobretodo multifamiliares en base a programas privados, Mi vivienda y Techo propio, que si bien explican en lo fundamental la expansión del crédito hipotecario que pasa de US$2,164 mlls en el 2006 a US$ 2,740 mlls en el 2007 con una proyección de US$ 3,250 mlls para este año; esta expansión en la construcción habitacional también responde al déficit de viviendas que alcanzaría a 1.2 millones de unidades, existiendo un flujo de mayor demanda asociado a casi 40,000 nuevas familias que se constituyen anualmente.
Claro que, mirando los números agregados no sólo hay buenas nuevas: Los precios de los materiales de construcción crecieron en 3.4 y 7.5% (mas que la inflación promedio) respectivamente en el 2006 y 2007 existiendo una proyección de crecimiento de estos precios para este año de 6.5%. Otra mala nueva es la proyección para este año, que el 76% de los créditos hipotecarios estén nominados en dólares, dado que la mayor parte de personas que toman estos créditos tienen sus ingresos en soles, hay el riesgo de una situación de insolvencia ante cualquier incremento del tipo de cambio.
Pero, esta mirada a los grandes números para sustentar, cuanto más de riqueza se produce es sólo una parte de la historia. La otra se asocia a la ocurrencia de una serie de eventos adversos para no pocos ciudadanos que nada tienen que ver con la actividad constructora, esto es lo que los economistas llamamos externalidades negativas y que duda cabe, debiesen ser consideradas para tener una mirada integral de lo que viene sucediendo. Una externalidad negativa es el costo económico que resulta de una actividad económica que afecta a agentes económicos que no participan en esta. Citaré solo algunos ejemplos de estas. ¿Se ha puesto a pensar estimado lector cuantas horas-hombre perdemos con la interrupción de las vías como consecuencia de construcciones por doquier, cuando por ejemplo se clausura el íntegro o parte de estas? (A esto se añade los desvíos de avenidas y calles por los propios trabajos de reparación de pistas en ciudades como Lima). Otro ejemplo es la pérdida de valor de una creciente cantidad de predios, ¿Cómo ocurre ello? Si bien en el papel existe un plan de desarrollo urbanístico para ciudades como Lima, en la práctica se hace tabla rasa del mismo y la proliferación desordenada por ejemplo de viviendas multifamiliares se hace, sin medir los efectos resultantes de estas edificaciones. Asumamos que en una cuadra inicialmente habían 15 casas cada una siendo ocupadas por un promedio de 5 personas. Eso quiere decir que de inicio, los servicios disponibles llámese disponibilidad de agua y alcantarillado, vías de acceso, servicios de limpieza, control de polución ambiental y sonora, ornato etc cubría la demanda de 75 personas. Si tal como viene ocurriendo hoy, las casas vienen siendo vendidas y los terrenos utilizados para edificaciones, la construcción de sólo 3 edificios multifamiliares de 5 pisos cada uno, asumiendo conservadoramente 2 departamentos por piso con el mismo promedio de personas por familia, implica ya la duplicación del número de demandantes de servicios públicos; frente a esto la pregunta es: ¿La oferta de servicios antes descritos se duplicó correspondientemente para evitar un deterioro en la calidad de vida que detentaban las familias residentes antes de las construcciones?
Si por desventura, usted empieza a notar en el lugar donde vive, que a partir de cierta hora de la noche ya no tiene agua, u observa el bonito espectáculo de montones de bolsas de basura por recoger o restricciones en la circulación vehicular con veredas ocupadas por vehículos sin adecuados lugares de estacionamiento, y bulla por doquier; usted en carne propia está aprendiendo lo que es una externalidad negativa, evento que trae como bonito regalo una reducción en el valor de su predio…..pero sólo si quisiera venderlo, pues para fines del cálculo del impuesto predial que grava a su casa (y los arbritrios asociados) esta pérdida de valor es convenientemente ignorada, dado que estos son ingresos para las municipalidades distritales. Además, estas nuevas construcciones aparte de los ingresos por licencias de construcción, derechos de trámites, inspecciones etc que generan a los municipios, le originan también nuevos flujos de ingresos por impuesto predial y arbitrios definiendo un verdadero filón en explotación por las municipalidades. Por añadidura, la pérdida de valor de los predios es aún mayor, dado que las nuevas edificaciones adicionalmente limitan espacios de ventilación y luz de los predios ya existentes, así como de espacios de privacidad antes disponibles.
Frente a ello, seria interesante que en las campañas municipales los candidatos a alcaldes revelen a sus electores, si tienen entre sus planes llenar de edificios y centros comerciales a sus distritos, como está ocurriendo por ejemplo en Santiago de Surco, para ver si estos estarían dispuestos a respaldarlos, mas aún cuando además, buscando fijar una buena recordación en los vecinos de este distrito, el alcalde (del mismo partido que el del Ministro de la idea del pisco 7.9) remite correspondencia sobre obligaciones tributarias a los vecinos “adornando” esta con su fotografía a todo color, detallito solventado claro está con los tributos municipales pagados por los propios vecinos. En suma, boom de la construccion, boom de ingresos municipales pero boom también en el deterioro no sólo de la calidad de vida sino también del valor de predios preexistentes de un creciente número de ciudadanos.
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